Antes de reparar una fachada hay que saber qué le pasa. Una grieta que parece superficial puede estar conectada con un anclaje oxidado o con una armadura del forjado que se está hinchando; una mancha de humedad puede venir de una bajante, de una junta abierta o de la cubierta. Por eso trabajamos en dos fases: primero inspeccionamos de cerca, colgados con cuerdas, y después reparamos lo que hemos encontrado, sin montar andamio. En este artículo te explicamos cómo es esa inspección, qué se revisa, cómo se reparan los daños más habituales y qué medidas de seguridad aplicamos.
Por qué inspeccionar la fachada desde la cuerda
Desde la calle o desde un balcón se ven los daños grandes, pero no los que empiezan. Colgados frente a la fachada podemos tocar el revoco, golpear los aplacados para comprobar si suenan huecos, mirar el interior de las fisuras y revisar las fijaciones de cornisas, rótulos y antenas. Una inspección cercana sirve para:
- Detectar fisuras, desprendimientos y corrosión antes de que crezcan.
- Localizar el origen real de las humedades.
- Comprobar el estado de bajantes, canalones y su evacuación.
- Revisar los anclajes de la cubierta y los elementos fijados a la fachada.
- Planificar el tipo de reparación y los materiales adecuados.
Sin esa revisión es fácil reparar el síntoma y dejar la causa, y el daño vuelve a aparecer.
Qué revisamos en una inspección
Fachada y revestimientos
- Revisión visual de desconchados, manchas, eflorescencias, abombamientos y fisuras.
- Comprobación táctil y por percusión de la adherencia de revocos, enfoscados y aplacados.
- Estado de juntas de dilatación, sellados de carpintería y encuentros entre materiales.
- Cantos de forjado, cornisas, aleros y frentes de balcón, donde suelen aparecer óxidos y desprendimientos.
Bajantes y canalones
- Recorrido completo desde la cubierta, abrazaderas, uniones y posibles fugas.
- Obstrucciones y rebosamientos que mojan la fachada.
Anclajes y elementos fijados
- Tornillería, pernos y placas de anclaje: corrosión, grietas o deformaciones.
- Fijaciones de cornisas, molduras, rótulos, antenas y toldos.
- Puntos de anclaje y líneas de vida de la cubierta, que tienen que cumplir la norma UNE-EN 795. Más información en líneas de vida y anclajes en cubierta.
Técnicas de apoyo
Cuando el caso lo pide, completamos la inspección con cámara térmica para localizar humedades y puentes térmicos, o con fotografías desde dron para tener una visión general de las zonas altas. Son herramientas de diagnóstico: no sustituyen la revisión de cerca.
El informe de inspección
Al terminar entregamos un informe con fotografías de cada daño, su ubicación en la fachada, una valoración de su gravedad y la reparación que proponemos. Priorizamos así:
- Primero, todo lo que puede caer a la vía pública.
- Después, las entradas de agua.
- Por último, los daños estéticos.
Si vemos algo que puede afectar a la estructura, como grietas que atraviesan el muro o que siguen creciendo, lo indicamos para que lo valore un técnico antes de reparar.
Cómo reparamos los daños más habituales
Fisuras y grietas
Se abre la fisura, se limpia de polvo y restos sueltos, se rellena con mortero de reparación flexible o con sellante elástico y se termina con un revestimiento o pintura que respete la transpirabilidad del muro. En zonas debilitadas se puede reforzar con malla de fibra de vidrio. Lo explicamos con detalle en reparación de grietas en fachadas.
Revoco suelto y desprendimientos
Se pica la zona que ha perdido adherencia, se sanea el soporte y se reconstruye con mortero. Si hay riesgo inmediato de caída, primero se retiran los trozos sueltos y, si hace falta, se coloca una red de protección. Tienes más información en desprendimientos en fachadas.
Cantos de forjado y cornisas
Cuando la armadura se oxida, aumenta de volumen y rompe el hormigón que la cubre. Se retira el hormigón dañado, se limpia la armadura, se trata con pasivante y se reconstruye con mortero de reparación.
Juntas y sellados
Se retira el sellante viejo, se limpia la junta, se imprima si el soporte lo necesita y se aplica masilla elástica de poliuretano o silicona neutra.
Bajantes
Se desatascan, se sellan las uniones con fugas o se sustituyen los tramos rotos, y se comprueba la evacuación con agua.
Anclajes y elementos fijados
Se sustituyen o refuerzan los anclajes dañados, se aprietan o cambian las fijaciones de rótulos y antenas y se tratan contra la corrosión los elementos metálicos.
Ventajas de hacerlo sin andamio
- Rapidez: el equipo de acceso por cuerdas está operativo en horas.
- Se paga el trabajo de inspección y reparación, no el montaje y desmontaje de una estructura.
- La acera y los accesos quedan libres, salvo la zona de seguridad bajo la vertical de trabajo.
- Se llega a calles estrechas, patios interiores, cornisas y voladizos donde un andamio no cabe.
- Las ventanas y balcones de los vecinos no quedan tapados.
Si la fachada necesita una rehabilitación completa, puede convenir otro sistema. Lo explicamos en reparación de fachadas en Madrid.
Seguridad durante la inspección y la reparación
- Técnicos formados en trabajos verticales, con acreditaciones de referencia como IRATA o SPRAT.
- Equipos de protección individual homologados: arnés anticaídas, casco con barbuquejo, guantes y calzado antideslizante.
- Doble cuerda y anclajes certificados, revisados antes de cada descenso.
- Evaluación de riesgos, procedimiento de trabajo y plan de rescate para cada intervención.
- Acotado y señalización de la zona inferior para proteger a peatones y vehículos.
Cuándo conviene pedir una inspección
- Cuando aparecen manchas de humedad en viviendas que dan a la fachada o al patio.
- Si han caído trozos de revoco, pintura o piedra, aunque sean pequeños.
- Tras temporales de lluvia o viento fuertes.
- Antes de aprobar una obra de pintura o rehabilitación, para presupuestar con datos.
- Cuando se acerca la inspección técnica del edificio.
- Si hace años que nadie revisa la fachada, los canalones o los anclajes de la cubierta.
En todos estos casos, una revisión de cerca permite decidir con información qué reparar ya y qué puede esperar, y evita gastar en pintura sobre un soporte que no está sano.
Inspección de fachadas e ITE
La inspección técnica de edificios la firma un técnico competente. Nuestra inspección desde la cuerda no la sustituye, pero sirve para preparar la ITE, para detallar los daños que el técnico ha señalado y, sobre todo, para corregirlos después. Si tu edificio ya tiene una ITE desfavorable, te puede interesar qué pasa si salen deficiencias en la fachada.
Errores frecuentes
- Pintar encima de fisuras o de revoco hueco: el daño sigue debajo y vuelve a salir.
- Reparar una mancha de humedad sin buscar de dónde viene el agua.
- Olvidar los anclajes y elementos fijados, que también se deterioran.
- No documentar las reparaciones, de modo que en la siguiente revisión no se sabe qué se hizo.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto tarda una inspección?
Depende del tamaño del edificio y del número de fachadas y patios. En la visita previa te decimos cuántas jornadas calculamos.
¿Se puede inspeccionar y reparar en la misma intervención?
En daños pequeños, sí: si encontramos una junta abierta o una pieza suelta, se puede resolver en el momento. Las reparaciones mayores se presupuestan aparte, con el informe delante.
¿Hace falta que entremos en las viviendas?
Normalmente no. Todo el trabajo se hace desde el exterior, aunque a veces pedimos acceso a un balcón o a la cubierta.
Pide presupuesto
Mándanos fotos de los daños, la dirección aproximada y la altura del edificio. Te proponemos una inspección y la reparación necesaria, sin compromiso, desde nuestra página de contacto.